水泥路面突然劃開一條50米長的裂縫，最深處達7米，萬達廣場工地的磚墻和腳手架被拽入其中——4月12日傍晚發(fā)生在上海寶山區(qū)的一幕，并未報告人員傷亡。本報從施工方中建二局獲悉，裂縫旁車庫土方受壓位移，釀成這場看似已平息的事故。
大連萬達集團董事長王健林在今年“兩會”間隙說，該集團在今年將收縮投資。去年年底以來，類似放緩擴張的信號已頻頻放出。接近證監(jiān)會人士處傳出消息，今年地產(chǎn)行業(yè)的首次公開募股(IPO)將難以獲準(zhǔn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自萬達廣場在2009年啟動大量項目以來，類似事故多次發(fā)生。其中包括2010年在沈陽致死11人的火災(zāi)事故，以及不足一月前，鄭州中原萬達廣場發(fā)生的腳手架倒塌事故，承建商亦為中建二局，接踵而至的上海寶山事故因此令業(yè)內(nèi)側(cè)目。
“我明白你的意思，第一，這兩件事沒有必然聯(lián)系，第二，鄭州的事故是建筑商的責(zé)任，和萬達沒有關(guān)系。好了，就這樣。”負(fù)責(zé)公共關(guān)系事務(wù)的萬達集團企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清說完，掐斷本報記者電話。此后石又短信知會，“歡迎善意批評，但討厭那些不實指責(zé)。”
中國建筑[3.99 2.05% 股吧]集團宣傳處人士4月13日回復(fù)本報記者，萬達是重要客戶，如果接連出現(xiàn)重大事故，“集團一定會緊急響應(yīng)”。
高速的回報
追求速度，增強資金流動性，仍是地產(chǎn)業(yè)公開的規(guī)律。
王健林們設(shè)想，擴充的資產(chǎn)可以抵押獲得源源資金。金融危機至2012年，萬達預(yù)計將這一主要產(chǎn)品形態(tài)擴充近60座。失去墻垣的寶山萬達工地，只是三年來同類建設(shè)項目的幾十分之一。
但接近萬達的人士說，王健林今年在內(nèi)部會議上也提及要減少各方面對質(zhì)量的非議，探索高端項目。更接近于在今年上市成功的，則是大量購置IMAX銀幕的萬達電影院線。
“當(dāng)時還有許多地方政府在和萬達接洽，都希望在當(dāng)?shù)貜?fù)制萬達項目。”萬達集團獨立董事、學(xué)者劉紀(jì)鵬告訴本報記者。
以寶山萬達廣場為例，其確定施工時間約為一年半，依照萬達內(nèi)部方案，此間招商、外宣等計劃也要緊鑼密鼓進行。
就車庫工程發(fā)生的事故，一位土木專家說，既可能源于地下支撐材料的質(zhì)量或搭建問題，也可能是施工材料未及時處置，造成壓力差，即類似上海倒樓事件的結(jié)論。
無論在鄭州或上海，趕工是否是事故的原因，尚無官方結(jié)論。中建二局人士透露，萬達方面在事發(fā)后較快派出人員跟進調(diào)查過程。
已數(shù)次創(chuàng)下萬達廣場工期紀(jì)錄的中建二局，還公開發(fā)文勉勵那些為上海萬達建設(shè)加班加點的工人，稱之為“青年突擊隊”。中建二局剛在春節(jié)拜會過萬達方面，被王健林喻為“首選戰(zhàn)略合作伙伴”。
在這種密切關(guān)系中，已承建近20座廣場的中建二局，需要將工程分包給在其內(nèi)部進行過資質(zhì)評定的承包隊，再按進一步壓縮的工期監(jiān)管這些人員流動頻繁的施工主體。
一位建筑領(lǐng)域法學(xué)研究者分析，在建設(shè)過程中發(fā)生的非設(shè)計原因引起的事故，應(yīng)由承建方承擔(dān)直接責(zé)任。但需要調(diào)查現(xiàn)場施工中，代表開發(fā)商的監(jiān)理部門和開發(fā)商自身是否妥善履責(zé)。
此外，“政府都喜歡開發(fā)商搞快一些。”商業(yè)地產(chǎn)研究者朱凌波對本報記者說。萬達廣場的選址有兩種模式，一是二線城市既有的核心商務(wù)區(qū)；二是一線城市的新開發(fā)區(qū)域，往往被立項為重大工程。
速度往往就是獲得支持的談判條件，朱凌波說，“并不是萬達一家的問題，但萬達給人最深的印象”。2010年，萬達的銷售預(yù)計突破700億元，較四年前已經(jīng)翻番，萬達廣場共開業(yè)15座。
擴張節(jié)奏放緩
高速的必然性，支撐著萬達項目的落地，支點在于資金循環(huán)。劉紀(jì)鵬稱其從董事會獲得的信息看，“萬達賬面絕對不缺少資金，關(guān)鍵是擴張的節(jié)奏。”
王健林在2008年開始擴張之路。通常的說法是，中國商業(yè)地產(chǎn)運營的前3年，往往難有外部資金接盤。眾多那時建成的寫字樓，如今僅剩下華麗外衣。
萬達的重要鋪位只租不售，資金回流較為緩慢。即使商區(qū)培育運營成功后，也主要是通過出售周邊的住宅、辦公樓與部分散戶商鋪以回收資金。住宅的出售被認(rèn)為是主要的現(xiàn)金流來源。
獲得的現(xiàn)金流，部分用來支持商業(yè)物業(yè)的運營，部分用來購買土地資產(chǎn)，由此形成萬達最初的擴張。而朱凌波認(rèn)為，現(xiàn)階段幾十座自有的萬達廣場，已能為萬達吸引大量銀行授信；在土地出讓金上，除了一線城市熱點區(qū)域需要與競爭對手比價外，往往能夠獲得優(yōu)惠的安排；長期合作的承建商，也給予其工程墊支的待遇。
研究公司治理的劉紀(jì)鵬說，一般情況下，外部因素如此利好，反而容易令公司管理頭腦發(fā)熱，在擴張的資產(chǎn)中轉(zhuǎn)為被動。
一直有聲音稱，萬達的擴張在于其倚靠地方政府的城市化沖動。因而，王健林以個人名義向南京捐贈10億元，本是其資金充裕的象征，但亦被外界聯(lián)想為與其在當(dāng)?shù)氐捻椖坑嘘P(guān)。
本報記者獲知，王曾通過中華慈善總會向承建寺廟的國資公司控制的一個年檢未合格基金會捐贈，爾后因其存在問題，又決定將善款轉(zhuǎn)入另一新成立的基金會。但其兩會期間，仍未能擺脫記者詰問。
盡管曾被認(rèn)為是萬達擴張潛在的動力，這類親近政府的慈善行為，乃至二線城市政府提供的土地出讓金支付等優(yōu)惠政策，也漸漸在業(yè)內(nèi)受人非議。
因此，萬達仍一直致力謀求公開的融資模式，“（事故）直接影響應(yīng)該不大，但可能要評估公眾影響。”廣發(fā)證券[40.43 3.45% 股吧]分析師沈愛卿說。
資金募集通道的短缺卻是事實。有報道稱，國內(nèi)試行的REITs政策，在推廣初期未向萬達一類的民營地產(chǎn)企業(yè)放開。不得已，萬達在2009年進行了二輪私募。其中年初已引入建銀國際。此后，建銀國際等三家專業(yè)投資機構(gòu)、三家民營公司和投資人張大中將入股萬達商業(yè)地產(chǎn)。兩輪私募共計融資40億元。
最新的消息是，由于證監(jiān)會2010年在審慎上市行業(yè)中劃入了地產(chǎn)業(yè)，萬達上市尚無準(zhǔn)確時間表。
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