１.主題內容與適用范圍

　　１.１  為確保房屋住用的安全和正常的使用功能。明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。

　　１.２  凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標準執行；依法代管。依約托管和單位自有房屋的接管，可參照本標準執行。

　　１.３  本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。

　　２.引用標準

　　ＧＢＪ７  建筑地基基礎設計規范

　　ＧＢＪ１０  鋼筋混凝土結構設計規范

　　ＧＢＪ１１  建筑抗震設計規范

　　ＧＢＪ１４  室外排水設計規范

　　ＧＢＪ１６  建筑設計防火規范

　　ＧＢＪ４５  高層民用建筑設計防火規范

　　ＧＢＪ２０６  木結構工程施工及驗收規范

　　ＧＢＪ２０７  屋面工程施工及驗收規范

　　ＧＢＪ２３２  電氣裝置安裝工程施工及驗收規范

　　ＧＢＪ２４２  采暖與衛生工程施工及驗收規范

　　ＣＪ１３  危險房屋鑒定標準

　　３.術語和定義

　　３.１  接管驗收

　　地方政府設置的房屋管理部門（以下簡稱“房管部門”）接管建設單位移交的新建房屋和實行產權轉移的原有房屋進行的驗收。

　　３.２  按規定交房管部門接管的房屋

　　指中央或地方政府投資建造并決定由房管部門直接管理的房屋。市、縣政府用收取的住宅建設配套費建造的房屋、征（撥）地拆遷安置中按規定把產權劃歸政府的房屋，人民法院依法判決沒收并通知接管的房屋，以及其它應由政府接收并決定交房管部門接管的房屋。

　　３.３  新建房屋

　　建成后未經確認產權的房屋。

　　３.４  原有房屋

　　已取得房屋所有權證，并已投入使用的房屋。

　　４.新建房屋的接管驗收

　　４.１  新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

　　４.２  接管驗收應具備的條件：

　　ａ.建設工程全部施工完畢，并業經竣工驗收合格；

　　ｂ.供電、采暖、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用；

　　ｃ.房屋幢、戶編號業經有關部門確認。

　　４.３  接管驗收應檢索提交的資料

　　４.３.１  產權資料：

　　ａ.項目批準文件；

　　ｂ.用地批準文件；

　　ｃ.建筑執照；

　　ｄ.拆遷安置資料。

　　４.３.２  技術資料：

　　ａ.竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

　　ｂ.地質勘察報告；

　　ｃ.工程合同及開、竣工報告；

　　ｄ.工程預決算；

　　ｅ.圖紙會審記錄；

　　ｆ.工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；

　　ｇ.隱蔽工程驗收簽證；

　　ｈ.沉降觀察記錄；

　　ｉ.竣工驗收證明書；

　　ｊ.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

　　ｋ.新材料、構配件的鑒定合格證書；

　　ｌ.水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

　　ｍ.砂漿、混凝土試塊試壓報告；

　　ｎ.供水、供暖的試壓報告。

　　４.４  接管驗收程序

　　４.４.１  建設單位書面提請接管單位接管驗收。

　　４.４.２  接管單位按“４.２”和“４.３”條進行審核，對具備條件的，應在１５日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

　　４.４.３  接管單位會同建設單位按“４.５”條進行檢驗。

　　４.４.４  對驗收中發現的質量問題，按“４.６.１”和“４.６.２”條處理。

　　４.４.５  經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽置驗收合格憑證，簽發接管文件。

　　４.５  質量與使用功能的檢驗

　　４.５.１  主體結構

　　４.５.１.１  地基基礎的沉降不得超過ＧＢＪ７的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

　　４.５.１.２  鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過ＧＢＪ１０的規定值。

　　４.５.１.３  磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

　　４.５.１.４  木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合ＧＢＪ２０６中２.１.１條的有關規定。

　　４.５.１.５  凡應抗震設防的房屋，必須符合ＧＢＪ１１的有關規定。

　　４.５.２  外墻不得滲水。

　　４.５.３  屋面

　　４.５.３.１  各類屋面必須符合ＧＢＪ２０７中４.０.６條的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。

　　４.５.３.２  平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。

　　４.５.３.３  陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

　　４.５.４  樓地面

　　４.５.４.１  面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。

　　４.５.４.２  衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。

　　４.５.４.３  木樓地面應平整牢固，接縫密合。

　　４.５.５  裝修

　　４.５.５.１  鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

　　４.５.５.２  進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

　　４.５.５.３  木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

　　４.５.５.４  門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

　　４.５.５.５  抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

　　４.５.５.６  飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

　　４.５.５.７  油漆、刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷現象

　　４.５.６  電氣

　　４.５.６.１  電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于１ＭΩ／ＫＶ。

　　４.５.６.２  應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

　　４.５.６.３  照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

　　４.５.６.４  各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須答合ＧＢＪ２３２的要求。

　　４.５.６.５  電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過ＧＢＪ２３２的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

　　４.５.６.６  對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。

　　４.５.６.７  除上述要求外，同時應符合地區性“低壓電氣裝置規程”的有關要求。

　　４.５.７  水、衛、消防

　　４.５.７.１  管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合ＧＢＪ２４２的要求。應按套安裝水表或預留表位。

　　４.５.７.２  高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

　　４.５.７.３  衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過８ｍ，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

　　４.５.７.４  衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。

　　４.５.７.５  水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。

　　４.５.７.６  消防設施必須符合ＧＢＪ１６、ＧＢＪ４５的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

　　４.５.８  采暖

　　４.５.８.１  采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。

　　４.５.８.２  鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷害。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。

　　４.５.８.３  爐排必須進行１２ｈ以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。

　　４.５.８.４  各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。

　　４.５.８.５  爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

　　４.５.８.６  管道的管徑、坡度及檢查井必須符合ＧＢＪ２４２的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

　　４.５.８.７  設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須答合ＧＢＪ２４２的規定。

　　４.５.８.８  鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。

　　４.５.８.９  經過４８ｈ連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區室溫必須符合設計要求。

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　　４.５.９  附屬工程及其它

　　４.５.９.１  室外排水系統的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合ＧＢＪ１４第二章第２.３.４節的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。

　　４.５.９.２  化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于５ｃｍ。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應起過兩個彎。

　　４.５.９.３  明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象。

　　４.５.９.４  房屋入口處必須做室外道路。并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。

　　４.５.９.５  房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。

　　４.５.９.６  掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

　　４.５.９.７  單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。

　　４.５.９.８  群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。

　　４.６  質量問題的處理。

　　４.６.１  影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。

　　影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。

　　４.６.２  對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。

　　５.原有房屋的收管驗收

　　５.１  接管驗收應具備的條件

　　ａ.房屋所有權、使用權清楚；

　　ｂ.土地使用范圍明確。

　　５.２  接管驗收應檢索提交的資料

　　５.２.１  產權資料：

　　ａ.房屋所有權證；

　　ｂ.土地使用權證；

　　ｃ.有關司法、公證文書和協議；

　　ｄ.房屋分戶使用清冊；

　　ｅ.房屋設備及定、附著物清冊。

　　５.２.２  技術資料：

　　ａ.房地產平面圖；

　　ｂ.房屋分間平面圖；

　　ｃ.房屋及設備技術資料。

　　５.３  接管驗收程序

　　５.３.１  移交人書面提請接管單位接管驗收。

　　５.３.２  接管單位按５.１和５.２條進行審核。對具備條件的，應在１５日內簽發驗收通知并約定驗收時間。

　　５.３.３  接管單位會同移交人按５.４條進行檢驗。

　　５.３.４  對檢驗中發現的危損問題，按５.５條處理。

　　５.３.５  交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。

　　５.３.６  經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理房屋所有權轉移登記。

　　５.３.７  移交人配合接管單位按接管單位的規定與房屋使用人重新建立租賃關系。

　　５.４  質量與使用功能的檢驗

　　５.４.１  以ＣＪ１３和國家有關規定作檢驗依據。

　　５.４.２  從外觀檢查建筑物整體的變異狀態。

　　５.４.３  檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。

　　５.４.４  查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現有價值、建立資料檔案。

　　５.５  危險和損壞問題的處理

　　５.５.１  屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。

　　５.５.２  屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其它補償形式。

　　５.５.３  屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。

　　６.交接雙方的責任

　　６.１  為盡快發揮投資效益，建設單位應按４.２和４.３條的要求提前做好房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在１５日內審核完畢、及進簽發驗收通知并約定時間驗收。經檢驗符合要求，接管單位應在７日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。

　　６.２  接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照本標準執行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

　　６.３  房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

　　６.４  新建房屋自驗收接管之日起，應執行建筑工程保修的有關規定由建設單位負責保修，并應向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實結算，也可以在驗收接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。保修保證金和保修費的標準由各地自定。

　　６.５  新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續，逾期不辦，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

　　６.６  執行本標準有爭議而又不能協商解決時，雙方均得申請市、縣房地產管理機關進行協調或裁決。

　　附加說明

　　本標準由建設部標準定額研究所提出。

　　本標準由建設部房地產標準技術歸口單位上海市房屋科學研究所歸口。

　　本標準由南京市房產管理局負責起草。

　　本標準主要起草人：賈勝年、彭欣祥、張志剛、蔡春升、李桂毓。

　　本標準由潘其源、鄭秀娟、王廷琪、湛國楠、雷同順、左令、金履范、朱偉年、李汝質同志審改。

　　本標準委托南京市房產管理局負責解釋。