隨著中國經濟的快速發展，城市建設步伐不斷加快，高層、地下建筑如雨后春筍，為打造立體化城市提供了強有力的保障，滿足了人們居住、辦公、生活、經營等環境，城市的功能更加豐富。但由于城市建設受土地的限制，高層建筑密度增大，地下建筑使用率增高；出現了一幢建筑內多產權單位消防安全職責不清、日常消防管理不到位；業主擅自改變使用性質缺乏相應的消防設施和監管職能部門失控漏管等狀況，從而造成目前很多高層、地下多產權建筑存在消防設施不到位、運行不正常甚至損壞無人修繕，消防車道不暢，消防撲救面被占用或遮擋，安全疏散條件差等諸多火災隱患，嚴重威脅著人民生命財產安全，近年來高層、地下建筑火災時有發生，造成多起群死群傷火災事故，給社會帶來不穩定，消防監督管理部門面臨著嚴峻挑戰，分析其中原因主要是：

　　一、 規范制定的滯后

　　如貴陽高層建筑自80年代初新建的第一棟貴陽貴州飯店到目前投入使用的2000多棟高層建筑，已經26年之多，而《高層建筑設計防火規范》82年才制定出臺，后于95年、97年、99年、01年到05年10月1日分別進行了多次修改，原來高層建筑規范從無到有，從有到不斷修改補充，很多高層建筑見證了這個歷程，當初的消防設計已不能滿足現行規范要求，帶來先天隱患，整改難度很大；又如地下建筑，原來的功能主要是用于人民防空，由于我國無戰事國態民安，長期閑置，市場經濟中受商業利益的驅動把原來的人防工程改為經營性場所，增加了火災負荷，建筑設計防火規范僅在近幾年才對地下商場、娛樂所場所有明確的限制性規定，規范的制定和修改存在一定的隨意性和不確定性，缺乏連續性和前瞻性，滯后于城市建設。 　　 　　

　　二、 行政審批與監督管理脫節 　　 　　

　　在當前社會主義法制建設還有待于進一步健全狀況下，投資者為追求利益最大化，有的開發商或者投資者在建設高層、地下建筑時為了能夠順利通過審批關，不惜動足腦筋挖空心思，要求設計單位想方設法去鉆有關消防法律、法規的空隙，避開有關消防法律條款的制約，完成建設項目的消防審核、驗收，在法律程序上，消防行政審批執行了國家規范，投資者完成了建筑內部消防設施的投入，節約了成本，但更深層次的問題隨著消費者的遷入和客戶的使用逐漸浮出水面，原來的消費者轉化現在的投資者后，有的把房屋轉租或者幾套住宅打通改作它用，由原來單一的住宅樓變成公共場所，開設美容美發、辦公、教室、健身房等，性質發生了變化，內部消防設施還是原有的難以滿足規范的要求，存在很多火災隱患。 消防監督管理部門對此類問題束手無策，因房產是以居民住宅形式存在的，消費者在購買房屋時有合法的消防審批法律文書，如貴陽的隨圓大廈、黃金樓大廈、濱江廣場、金輪大廈、天安大廈等建筑，消防審批與消防監督管理存在脫節。 　　 　　

　　三、規章不全 制度缺乏 　　 　　

　　在城市中很多居民將居民樓內的住宅擅自租賃給單位、個人，單位或個人在租賃房屋后，根據自己經營范圍定位，有的做辦事處、會所、美容美發、健身房、茶社、餐飲等由單一的住宅樓變成混合性多用途建筑，人員聚集，可燃物品集中、停放車輛多占有消防車道、火災危險性增加，尤其是高層建筑內原有的消防設施不能滿足規范的要求，一旦發生火災無法保證必備的滅火設施，易造成群死群傷事故。而消防監督部門在對其檢查時發現他們有合法的營業執照等，在當前消防警力較為緊張的實際情況下，消防監督無法保證和延伸到每家每戶。作為地方政府沒有明確的規章制度禁止此類建筑的擅自改變使用用途，而城市建設、規劃、房產等主管部門也沒有相應的與建筑使用功能相配套的管理措施。 　

　　四、意識不強 責任不明 　　 　　

　　高層、地下建筑往往是多家使用單位，服務客體是物業管理公司，根據現在的狀況，很多物業管理公司在管理時成本高，虧損多，既對消防安全管理要負責，又要為業主的維護建筑費用考慮，管理中在涉及到建筑內部的消防設施存在隱患時無法整改，物業公司的資金來源，僅僅依靠物業管理費用來收取，用管理費來整改火災隱患是杯水車薪；如果要動用房屋維修基金，必須征得業主委員會的50%以上通過，業主委員會授權后再向房產局維修基金處申請，火災隱患整改周期拉長，何時整改到位是個未知數，隱患隨時成災；現狀是：一方面很多物業管理是原來開發商的子公司承擔售后服務的，維護著開發商的利益，一旦房屋銷售完畢開發商脫殼走人，物業管理公司也隨之而來將要解散；另一方面有的建筑在99年前建設時沒有繳納或者沒有完全繳納房屋維修基金，并且那時繳納的也少；有的老樓物業管理公司是在政府的干預下不得不去在管理此類樓宇，成了燙手芋頭；物業管理公司未整改隱患時，消防部門也奈何不了，何況依據消防法對非營業性場所的企業、單位未履行消防法僅僅是對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分或者處警告。處罰為一紙空文，奈何不了該單位。 　　 　　

　　五、敷衍了事 回避責任 　　 　　

　　根據《貴州省消防條例》有關條款兩個以上單位使用的高層建筑、地下工程或者其他大型建筑，其消防安全由產權所有單位或者使用單位成立管理機構管理，這給多產權單位或者本身就不想投入消防管理的該類建筑使用單位找到很好的借口，在消防安全責任落實上，僅僅由物業管理公司做做樣子，整個建筑內的消防安全沒有到位，回避責任，如貴陽中信大樓，是一幢30層以貴陽中信實業銀行為主其他業主為輔的寫字樓，多年來中信實業銀行和樓內的其他業主未開展滅火疏散演練，僅物業公司內部進行了消防培訓和應急消防疏散演習，消防重點單位履行消防職責停留在表面，只是為了應付消防監督部門，檢查時有檔案有記錄有培訓有內容。 　　 　　

　　六、工作連貫性差 　　

　　長效性管理不夠消防工作是一項系統性、連續性很強的專業工作，在消防工作崗位上只有通過很長的一段時間才能熟悉、掌握內部情況并服務單位，但在市場經濟條件下物業管理公司在服務單位時像走馬燈似的更換，有時物業管理公司對業主不滿跳槽尋找新的業主，有時因業主的不滿抄掉物業公司，消防工作剛剛起步又到停滯，帶來的局面是消防工作無人管理。 　　 　　

　　綜上所述高層、地下多產權建筑的消防安全監督管理應從以下入手： 　　 　　

　　一、 超前制定規范，確保法規的權威性 　　

　　當前我國執行的各類消防規范，一方面是參照國外的規范修訂，另一方面是吸取在我國發生的多起火災教訓而制定的，他的出臺具有時代性，作為消防技術規范是國家強制性規范，如同法律一樣，必須要有他的長期性和權威性。因為一幢建筑建成歷經百年，規范的修改意味著內部消防設計即將要修改，否則不符合當前的消防規范要求，給監督執法工作帶來困惑和不解，束縛執法人員的手腳。 　　 　　

　　二、加強制度建設、確保建筑使用的合法性 　　 　　

　　作為城市建設、規劃、房產、人防、公安等主管部門要與工商、衛生等部門象上海、廣州城市那樣，出臺一部有關多產權建筑的管理規定(其中包括消防安全章節)，明確規定居民小區、住宅樓內不得租賃給單位使用；規劃、人防等主管部門要對商住、地下建筑內擅自改變使用性質對象給予嚴格處理，房產主管部門嚴格控制和杜絕辦理商住樓內的住宅改作他用的產權證，確保原有建筑使用性質的完整性和合法性，最大限度地減少火災隱患的存在。 　　 　　

　　三、廣泛宣傳培訓 推進消防工作的社會性 　　 　　

　　高層、地下多產權建筑的管理，主要有物業管理公司來經營的，物業管理公司在我國發展時間短、起步晚，是一個比較新型的行業，處于待摸索、完善的階段，它的業務范圍主要是內外環境保潔、交通秩序協調、內部設施的日常維護、安全的保障等，消防安全工作所占整個工作量的30%甚至還要多，所以消防部門在政府的統一領導下經常性對管理公司責任人、管理人、消防控制室操作人員的培訓。每年不少于1-2次，使其基本了解掌握有關消防法律、法規，讓物管公司更好地為多產權內的單位服務，定期地象業主委員會通報建筑設施現狀及存在的問題等情況，積極象服務單位開展消防宣傳，讓服務對象了解消防法規的基本要求，明確的職責，推進消防工作社會化。 　　 　　

　　四、加強協調配合 推行消防審批與監督管理的統一性 　　 　　

　　作為消防監督機構要有大局意識。和整體觀念，做到消防內部監督的業務分工不分家，建筑消防設計審核、驗收是消防監督執法的一部分，不要有自己分工范圍內的審核、驗收完了，此建筑工程項目也就全部結束了的思想，建筑工程消防設計審核、驗收是對建筑工程執行國家消防技術規范的消防監督，消防監督管理是對已建好的建筑在使用時是否執行國家有關消防法律法規的消防監督；主要內容是：內部消防設施完好及日常維護、防火制度、責任制落實、消防組織建設、滅火逃生與疏散演練等方面，是消防監督工作的延續和跟蹤，這需要消防監督機構內部審批和監督力量有機的結合，充分發揮消防設計審核、驗收對建筑內部熟悉，情況掌握早的優勢，在審核、驗收時讓消防監督管理單位隨案一并參加，這樣一來既可減少重復熟悉情況的時間，又能很好地掌握建筑的原始概況，同時也能從源頭向業主宣傳消防法律法規。這將對多產權建筑的消防監督管理達到事半功倍效果，同時也減少消防監督部門執法成本的投入，更是整合了內部警力資源。 　　 　　

　　五、很抓源頭，確保消防監督的超前性 　　 　　

　　國家建筑工程的消防設計審核是由公安消防機構實施的，是《中華人民共和國消防法》所賦予的職責；當前，對原有多產權建筑單位存在的隱患邊管理邊整治，對新建的工程必須做到“不增新量減少存量”，要充分利用建筑審核的前置條件，對申報新的工程認真分析建筑的使用功能和范圍，剖析業主和購買對象，合理提出或建議采用一步到位逐步實施的構思，大膽地預測到建筑使用功能的變化，及早化解將要給消防監督部門所帶來的不利的局面，把被動變主動；如貴陽先鋒廣場就是將有可能存在火災隱患的多產權建筑遏制在萌芽狀態，消防部門在建筑消防設計審核時就意識到該工程所在中央門地區，市場需求多為商業辦公，開發商申報為高層商住樓，目的是減少在消防設施上的投入和少交納給政府的相關規費，消防監督機構在審核時讓業主按照寫字樓標準設計，一步到位，施工時將主管線安裝到公共部分，為一旦改變內部使用性質提供保障（將預留部分的消防設施延伸到房間并按規范布置），既保護了消費者的利益，又在源頭上遏制了火災隱患的滋生。發揮了消防監督員的聰明才智。

　　六、規范多產權單位管理 加強部門聯動性 　　 　　

　　作為多產權建筑管理單位主管部門主要是房產局、建設局、規劃局、人防辦等部門，對物業管理公司經營、服務、安全管理等要有一定業務考核標準，尤其是房產局對物業管理公司的資質負有審核、驗收、年檢的職能，在實施此項工作時將消防安全、服務質量、業務工種、責任人的培訓、單位入住前的培訓等內容掛鉤起來，指導和監督物業管理公司對多產權建筑的業務開展。也可以參照公共場所場所的管理一樣，未經消防部門審核、驗收、消防安全檢查合格的其他部門不發相關證件，多部門聯動；如物業管理公司在消防業務培訓課時、在冊消防安全培訓合格證人數比例等方面如果沒有達到消防部門的標準，房產主管部門在資質核發時不予以通過或者降級，工商部門對將吊銷營業執照或者不予以年檢，物價部門降低其收費標準，消防部門制定出具體的標準，對檢查出物業管理公司在消防安全培訓不到位、考試通過的人數比例達不到30%的，及時通報各個部門，加強部門之間的互動，促使這個行業健康的發展。 　　 　　

　　七、夯實基礎 強化責任 促進消防工作的全面性 　　 　　

　　多產權單位的管理和監督，要以消防法為依據，以國務院15號文件為載體，發動各級政府在按照“政府的統一領導、部門依法監督、單位全面負責、群眾積極參與”的格局進一步推進鄉鎮、街道、居民委員會在單位落實責任上下功夫，對大體量、功能多、影響大、超高層的、地下多產權單位基本有同級公安消防部門將此類建筑列入消防安全重點單位進行監督管理；對那些小、老、散的多產權單位，要不斷督促落實消防全權責任：1、利用轄區內派出所警力點多、面廣、延伸范圍大、底數清的優勢開展消防工作，要求單位落實人員，2、居民委員會定期組織轄區內多產權單位在一定時期內召開業主委員會學習、宣傳、研究解決消防存在的問題，并聽取物業管理公司的工作述職，3，地方各級政府要積極拿出由于歷史原因房屋維修基金欠繳或繳納不全的多產權單位方案、措施，確實為多產權單位的安全著想，做到防患勝于救災責任重于泰山。